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黄大仙救世报b商业体“铺天盖地”!未来10年商

发布时间: 2019-10-07

  恰逢国庆,笔者暂停了几天更新,这段时间里我不断反问自己:从事一个行业最重要的到底是什么?是不断巩固复习还是探索创新?看了一部电影——银河补习班,对此感触颇深!

  电影讲述马皓文是“东沛大桥坍塌”受害者,也是唯一敢于站出来承担“后果”的父亲,大桥本身是座宏伟的建筑,建造成功后有着极高的荣誉,工程师“马皓文”本以为有着美好的结局,可世事难料!出狱后的他,将培养儿子作为人生目标,将一个在外人看来毫无“天赋”的儿子培养成为一个航天员。学校里有众多学生,儿子“马文”成绩垫底,大家都需要通过不断复习已学知识和预习即将学习的知识来提高成绩排名,马皓文却问了实习班主任一句:馒头蒸好了,反复的加热会比新蒸出来的馒头好吃吗?

  我相信任何一个行业都有一定关联性,作为房地产行业,如果单纯的只是反复修建、复制,这样下来又能有多少使用价值呢?换句话说此时的商铺价值是否真能媲美现在的价格呢?

  现如今商铺存在数量众多、性质多样得现象,商铺本身属性其实跟房子无异,主要围绕提供固定场所展开,例如用于零售、娱乐、办公、仓库、加工厂等。

  商铺数量众多是商业地产一大重要现象,无论是社区商业还是购物中心,每个城市都发展得日益成熟,大到一线城市大型商业综合体,小到县级市小区商业群,据目前城市来看,黄大仙救世报b,人们居住环境均离不开商业作为支撑,人们的衣食住行都需要实体作为供应链,可见商铺的数量增多源于人们对需求依赖增强,“便利”是人类发展历程的方向之一!

  商铺性质多样是商业地产多元化发展的前提,人们生活围绕衣食住行展开,同样依旧在追求精神需求、创造力需求,闲暇之余还需要适量的放松,由此衍生出一系列产业,例如旅游、娱乐等,同时又将商铺的价值得到更多的运用,酒店产业、游乐产业等依托在地产之上,娱乐中的KTV产业就是建立满足日常生活需求后衍生出来的行业,除了吃喝拉撒,我们还要追求生活品质、提高生活质量。

  商业地产快速发展已有20年之久,从最开始的一线城市逐渐扩散到县级市,到现在商业可谓是“铺天盖地”,哪里有人居住哪里就会有商业的存在,如此之多的商铺价值被不断分化,不再呈现“一路高歌”态势,一方面商铺价值的体现在于自身数量多还是少,另一方面商铺承载的价值是否依旧在增长。未来十年商铺的价值在哪里呢?

  笔者认为商铺本身并无实际价值,只是由于商铺承载了可以创造价值的产业,所以商铺的价值体现在人们对于商铺的运用方面,用商铺推动经济的发展、创造更有利于人们生活的模式!

  商铺的价值在于商业圈人口数量、人口密度,商铺主要作用是带动经济消费,人口数量越多、人口密度越大,人们的经济消费总量才会越高,反之商铺的价值就越小,例如贵阳花果园的人口数量10万左右,商铺的价格甚至能卖到10万元每平方米,在楼盘刚开始销售过程中,投资者有两个选择:一是房产,二是商铺,房产的价格受到购买力的影响,到目前为止房价已经达到瓶颈期,而房子的单价相对商铺更低,一套房子的增值总价小于商铺的增值总价,主要原因就是在于人口数量方面,直接影响到商铺的使用价值。

  商铺的价值在于地段,一个楼盘的黄金铺往往有限,依次划分为转角铺、临街铺、顶楼商铺、中间层商铺,主要从便利性、曝光性等区分开来,即使短期人口数量较少,转角铺也具备较大优势,毕竟人们平时消费更喜欢在显而易见的地段,例如在某开发区小区商铺,即使周边居住率较低,人口数量较少,对于转角的商铺依然是人们重点消费区。

  未来商铺的价值还在于创新,与业态相互匹配,比如酒店物业在修建过程就需要严格按照酒店标准建设,减少后续改造费用,同理儿童业态、酒吧业态都需要相互匹配,如果是纯框架结构后续改造费用将大幅提高。一个KTV老板租了一个2000多方的物业,由于本身是框架结构,单单隔墙费用就花了200万左右,算上设备和装修接近一千多万,这样的物业对于一般客户来说非常困难,开发商面对这样的物业出租势必会降低租金才能吸引到商家。

  业态定位是商铺的价值体现,一个商铺适合做什么业态应当提前设想,避免后续存在的不确定因素导致商铺售卖和出租困难!

  曾经一个开发商建设一片楼盘出来,总面积有20万方左右,一开始的定位是用于做建材市场,比如像红星美凯龙,但是这样大的体量对于20万方的商业无法得到消化,加上本市人口只有40万左右,属于县级市,于是老板听从“专家”建议:改造成为文旅综合体,希望通过文化旅游来提要价值,一来自身定位得以确定,对商铺售卖和出租都有一定促进作用,二来文旅产业目的是吸引外来游客,能促进本市的GDP增长,奈何改造费用并不少,对于还没有太多回款的开发商来说难度不小,如果继续增加投入面临资金压力,况且对文旅产业处于探索阶段,与正宗文旅产业又有着本质区别。

  一个业态的定位决定了商铺真实价值,对于底商来说业态无外乎是餐饮、零售配套业态,小区居民的衣食住行都离不开实体店的支撑,特别是餐饮行业和超市,即使受到网络冲击较为严重,人们依然对这样的业态有需求。

  而对于购物中心来说,业态主要以高端为主,例如珠宝、化妆品、品牌服饰、中端餐饮店、电影院、娱乐场所等,来购物中心消费的人群大多属于目的性消费,下班后约上三五好友一块聚餐、看电影、K歌,正是因为有这样的需求才使得购物中心能如日中天!

  总的来说,未来10年商铺的价值与人口数量、地理位置、创新度有着极大关联,一味的追求复制并不能体验商铺真实价值,反之对商铺的定位不断调整至精确更有助于“增值”!



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